내셔널 리테일 프로퍼티즈 / NNN REIT / NNN
NNN REIT (National Retail Properties, Inc.)은 미국의 신뢰 및 투자 회사로서, 상업용 부동산 투자 신뢰(REIT)의 주요 업체 중 하나입니다. 주요 사업 영역은 상업용 부동산의 소유, 운영, 임대 및 관리로 이루어져 있습니다. NNN REIT는 다양한 상업용 부동산 부문에 투자하여 포트폴리오를 다각화하고 안정성을 확보하고 있습니다. 이들은 소매점, 은행, 의료 시설, 식품 및 음료 업체 등 다양한 업종의 테넌트를 대상으로 합니다.
이러한 다양한 부동산 포트폴리오는 경기 변동에 상대적으로 강하며 안정적인 임대 수입을 제공합니다. NNN REIT의 주요 사업 영역은 미국 내 다양한 지역에 걸쳐 있습니다. 이 회사는 광범위한 지리적 다양성을 통해 지역 경기 침체나 변동성에 대한 저항력을 향상시킵니다. 또한 NNN REIT는 품질 높은 부동산 자산을 통해 테넌트에게 안정성과 편의성을 제공하여 장기적인 임대 계약을 유치하고 있습니다.
NNN REIT는 안정적이고 지속 가능한 임대 수입을 목표로 하고 있으며, 이를 통해 주주에게 안정적인 배당 수입을 제공합니다. 또한 회사는 부동산 시장의 동향을 지속적으로 모니터링하고 적시에 조정하여 투자 수익을 극대화하기 위해 노력합니다. 요약하면, NNN REIT는 미국의 주요 상업용 부동산 투자 회사로서 안정적이고 다각화된 부동산 포트폴리오를 통해 안정적인 임대 수입을 창출하고 주주 가치를 극대화하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
배당 정보
NNN의 배당정보에 대해서 알아보겠습니다.
배당수익률(시가배당률) Dividend Yield
배당수익률은 5.37%입니다. 배당수익률은 주가에 비해 배당금을 얼마나 많이주는지를 의미합니다. 배당수익률을 통해서 저배당주, 고배당주 등을 구분하여 투자하게 되는데요. 상세히 알아보겠습니다.
최근 10년동안의 배당수익률은 아래와 같습니다. 동일 연도에서도 배당수익률은 다양하게 표현되는데요. 예를 들면 2023년 연말 배당수익률은 5.17%, 한 해동안의 평균 배당수익률은 5.3%, 최고 배당수익률은 6.39%, 최저 배당수익률은 4.5%임을 알 수 있습니다. 최근 10년동안의 평균적인 수준을 보면 3~4%의 배당수익률을 보이고 있고 예금이자와 유사한 수준임을 알 수 있습니다. 엄밀히 말하면 예금이자보다는 조금은 더 높은 셈이죠.
그렇다면 언제 매수를 했느냐에 따라서 배당수익률은 다르겠지만 현재 확인되는 배당수익률 정보만으로 투자 여부를 결정한다면 무엇을 기준으로 저배장주, 고배당주로 구분해서 결정할까요? 저는 예금이자와 비교해서 1차로 판단합니다.
아래는 금일 기준 조회의 정기예금 금리입니다. 여러 상품이 있지만 단순히 기본금리가 최고 높은 예금 상품의 이자와 배당수익률을 비교해서 판단해봅니다. 금일 기준으로 가장 높은 금리 상품은 3.72%이기 때문에 배당수익률은 예금금리와 비슷한 수준이라고 볼 수 있습니다.
예금이자보다 높다면 매수 가능성이 높아지고, 다소 낮다면 배당수익률이 아닌 다른 매력포인트를 찾아서 투자 여부를 결정할 수 있겠습니다. 다만 한 가지 주의할 것은 배당수익률이 높다고 해서 반드시 좋은 배당주라고 할 수는 없습니다. 주가의 하락에 의해서 배당수익률이 높아보이는 효과가 있기 때문입니다. 기업의 문제로 주가가 하락하고 그로 인해 배당수익률이 높다면 장기적으로 살펴보았을 때 꾸준히 배당금을 지급받지 못할 위험성도 있기 때문입니다.
그렇다면 배당수익률 외에 배당주 선정에 살펴보아야 할 항목들을 살펴보겠습니다.
연간 배당금 Annual Payout
배당금은 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 이익이 누적되어 만들어진 이익잉여금의 일부를 주주에게 분배하고자 지급하는 돈입니다. 그래서 배당금을 꾸준히 늘리는 기업은 영업활동을 잘하고 있다고 볼 수 있습니다.
NNN의 연간 배당금은 2.26달러입니다. 이는 1주를 통해 1년 간 받을 수 있는 총 배당금을 의미합니다. 10주를 보유하고 있었다면 22.6달러겠죠?
다만 배당금은 기업 상황이나 CEO의 경영철학에 따라 달라질 수 있기 때문에 매년 똑같지는 않습니다. 그래서 배당금을 꾸준히 지급하고 있는지, 배당삭감을 하지는 않았는지 여부가 중요합니다.
배당성향 Payout Ratio
배당성향은 쉽게 말해 기업이 주주에게 얼마나 배당을 잘 해주느냐를 뜻합니다. 일반적으로 어떤 기업이 일정 기간에 기록한 당기순이익 중에서 주주에게 지급된 배당금 총액의 비율로 계산합니다. 그렇기 때문에 수익이 많은 회사가 무조건 배당금도 많은 것은 아닙니다. 어떤 회사들은 주주에게 배당금을 나눠주는 대신 그 돈을 회사에 투자하는 쪽을 택하기도 합니다.
NNN의 배당성향은 69.17% 이네요. 잉여이익금에 대해 약 70%를 배당금으로 할애함으로써 친배당적인 기업임을 알 수 있습니다.
배당성장 Dividend Growth
배당성장률은 일정 기간 동안 주당 배당금이 얼마나 늘어났는지를 의미하는 것으로, 배당주 투자에 매우 중요한 지표입니다. 연간 배당성장률이라면 작년에 비해 올해 늘어난 배당금의 액수를 작년 배당금으로 나눠서 계산합니다.
NNN의 5년 평균 성장률이 2.6% 입니다. 구체적으로 하나씩 비교해볼까요?
최근 10년간의 데이터를 통해 배당성장률에 대해서 알아보겠습니다. 2014년에는 1주 당 1.65달러하던 배당금은 2023년에 2.23달러로 늘어난 것을 확인할 수 있고, 가장 최근 2023년의 연간 배당성장률은 3.24%로 확인됩니다.
연간 배당 성장률이 매해 달라서 전반적인 성장세에 대한 확인이 어렵다면 CAGR을 비교해보면 좋은데요. CAGR은 Compound Annual Growth Rate를 의미하며 특정 연도에 투자를 했다고 가정했을 때 배당금도 재투자를 지속적으로 현재까지 해왔을 경우의 현재까지의 평균 수익률이라고 이해하시면 됩니다. 2014년에 해당 종목에 투자를 시작해서 현재까지 꾸준히 배당금도 재투자를 해왔다면 현재까지의 연 평균 수익률은 약 3.4%라고 추정할 수 있습니다.
배당성장률이 중요한 이유는 복리효과 때문입니다. 배당성장률이 높다는 것은 시간이 갈수록 받게 되는 배당금도 늘어난다는 것인데, 이렇게 늘어나는 배당금을 재투자했을 경우 복리효과는 엄청나게 커지는 것입니다. 배당금 투자는 장기투자이기 때문에 항상 복리 효과를 생각해야 유리합니다.
배당을 연속 상향 지급한 기간은 33년이네요. NNN는 25년 이상 배당을 연속 상향 지급해 온 배당 챔피언 Dividend Champions에 해당합니다.
배당공지 Last Announced Dividend
최근 배당공지를 살펴보겠습니다. 2024년 1월 30일 배당락을 기준으로 2024년 2월 15일에 1주 당 0.56달러가 지급된 이력이 있습니다. NNN은 1년에 4회 지급되는 분기 배당주로서 2월, 5월, 8월, 11월에 배당금이 지급됩니다.
한국 증권사로 미국 주식을 매수하면 결제일은 T+3일이기 때문에 배당기준일에 주주명부에 이름을 올리기 위해서는 영업일 3일 전에 매수를 해야합니다. 일반적으로 배당락일은 영업일 기준으로 배당기준일 하루 전날로 설정됩니다.
다음 배당을 받기 위해서 언제 매수를 해야할까요? 배당락일 기준으로는 영업일 2일전에 매수를 해야하겠죠? 다음 배당락일은 4월 26일 금요일입니다. 주말이 포함되어 있지 않아 4월 24일 수요일에는 매수를 해야 배당금을 받을 수 있음을 알 수 있습니다.
주가 및 기업 실적
전체 기간 및 최근 1년 간의 주가 변동 확인을 위해 차트를 살펴보겠습니다.
전체 기간 동안의 주가 흐름을 살펴보면 2019년쯤 정점을 찍고 그 이후 급격한 하락후에 회복 및 횡보하는 모습을 보이고 있는데요. 최근 1년간의 흐름을 살펴보면 주가의 변동은 없는 상태입니다.
다음은 기업의 실적을 알 수 있는 매출과 순이익의 그래프에 대해서 살펴보겠습니다. 파란 막대그래프는 총 매출을 의미하고, 노란색 막대그래프는 순이익을 의미합니다. 2016년부터 2023년까지의 총매출은 꾸준히 상승하고 있고 순이익 측면에서도 총매출의 절반 가까운 수준으로 유지되며 상승하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 실적 측면에서는 안정적인 모습이라고 판단됩니다.
NNN에 대한 종합의견입니다. 현재 배당 수익률은 5% 이상 수준으로 예금금리 비해 높은 수준으로 나름의 고배당주라고 할 수 있고, 배당의 성장세는 개인적인 기준에는 못미치는 아쉬운 수준입니다. 다만 실적 측면에서는 총매출과 순이익이 안정적이고 주가의 흐름은 다소 횡보하는 모습을 통해, 실적을 믿고 어느정도 주가의 하방에서 매수를 한 후 모니터링을 하며 배당 수익을 얻는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다.
미국 배당주에 관심이 있고 책을 통해서 개념적으로 공부를 하고 싶다면 아래 책을 추천합니다. 아래 책을 읽고 이 글을 작성하고 있으며 개인적으로는 많은 도움이 되었습니다.
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